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《江西土地评估机构平均执业成本调研》课题成果
发布时间:2019.05.06    新闻来源:江西省土地估价师协会   浏览次数:


《江西土地评估机构平均执业成本调研》


课题成果


 


  1. 调研背景

    土地评估为尽职尽责保护国土资源、节约集约利用国土资源、平等保护各种所有制主体财产权利,尽心尽力维护群众权益,强化法治国土建设,维护良好的市场秩序,在其中起着关键作用。

    为适应土地评估机构执业收费价格放开的新情况,保障注册土地估价师和土地评估行业的合法权益,稳定和吸引行业优秀人才,保障和提高行业人员的薪酬,促进提升执业质量,维护行业健康、平稳、科学发展,201510月,江西省土地估价师协会委托江西老楼房地产土地评估顾问有限公司,成立《江西土地评估机构平均执业成本调研》课题组,开展课题调研。

  2. 调研目的

        201510-201812月江西省内执业的土地评估机构在遵循《城镇土地估价规程》规定的评估程序,评估报告达到成果要求,基准地价评估、宗地评估及土地咨询的平均执业成本。

  3. 调研对象

    根据本次调研目的,确定本次调研的对象主要包含以下几方面:

    1.江西省范围内执业的ABC级土地评估机构(含外省分公司);

    2.江西省国土资源厅及设区市国土资源管理局;

    3.周边先进省市国土资源管理部门、协会及当地优秀机构;

    4.江西省资产评估协会;

    5.其他相关部门。

  4. 调研内容

    1.调查研究江西省内执业的各家土地评估机构在遵循《城镇土地估价规程》规定的评估程序,评估报告达到成果要求,基准地价评估所需的执业成本;

    2.调查研究江西省内执业的各家土地评估机构在遵循《城镇土地估价规程》规定的评估程序,评估报告达到成果要求,宗地评估所需的执业成本;

    3.调查研究江西省内执业的各家土地评估机构在遵循《城镇土地估价规程》规定的评估程序,评估报告达到成果要求,土地咨询所需执业成本;

    4.调查研究江西省各土地评估机构收费状况及运营状况;

    5.调查研究江西省各土地评估机构经营成本组成情况;

    6.调查研究江西省各土地评估机构各类人员工资情况;

    7.调查研究省内各国土资源局法定评估付费标准;

    8.调查研究省内银行机构评估付费标准;

    9.调查研究省内司法鉴定评估付费标准;

    10.调查研究目前江西省土地评估行业存在的问题;

    11.调查研究周边先进省市土地评估收费标准及行业自律管理办法;

    12.调查研究兄弟协会的收费标准及行业自律管理办法。

  5. 调研方法

    1.问卷调查法

    即间接的书面访问,该法最大优点是能突破时空的限制,在广阔的范围内,对众多的调查对象同时进行调查,适用于对现时问题、较大样本、较短时期、相对简单的调查,被调查对象应有一定文字理解能力和表达能力。

    2.统计调查法

    通过分析固定统计报表的形式,把下边的情况反映上来的一种调查方法。

    3.访谈调查法

    通过走访省内土地评估机构、国内其他省市土地估价师协会及江西省内市县级国土资源局,调查了解土地评估机构存在的问题、其他省市土地评估收费情况等。

    4.专家调查法

    即以专家作为索取信息的对象,依靠其知识和经验,通过调查研究,对问题作出判断和评估。

    5.会议调查法

    通过邀请若干调查对象以座谈会形式来搜集资料、分析和研究社会问题。

    6.实地观察法

    调查者在实地通过观察获得直接的、生动的感性认识和真实可靠的第一手资料。

    7.文献调查法

    通过对文献的搜集和摘取,以获得关于调查对象信息的方法。

  6. 调研时间

    此次调研时间为201510-201812月。

  7. 调研成果

    (一)基准地价

    1.基准地价评估工作程序

    《中国人民共和国资产评估法》规定,法定评估业务至少两名注册土地估价师承办。

    《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014规定,基准地价评估程序有:(1)准备工作;(2)资料调查与整理;(3)基准地价评估;(4)基准地价确定;(5)编制基准地价修正系数表;(6)成果整理;(7)成果验收、备案及公布。

    2.基准地价评估工作成果

    《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014规定基准地价成果包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表、基准地价数据库、基准地价评估报告的整理,成果应完整齐全。

    3.基准地价评估平均执业成本

    江西省内执业土地评估机构遵循基准地价评估的评估程序,评估报告达到成果要求,经调研得出基准地价评估平均执业成本如下:

              基准地价评估平均执业成本            1


序号

行政

级别

面积

(平方公里)

主要工作内容

平均执业成本(万元)

1

乡镇

5

综合定级、商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级:编绘商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地级别图与基准地价评估报告等。

3-5

>5

综合定级、商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级:编绘商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地级别图与基准地价评估报告等。

6-10

2

县、县级市

50

综合定级、商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级:编绘商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地级别图与基准地价评估报告等。

15-20

>50

综合定级、商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级:编绘商业用地、住宅用地、工业用地、综合用地级别图与基准地价评估报告等。

20-40

3

地级、市级

100

综合定级、商业用地定级、商务金融用地定级、公共服务用地定级、居住用地定级、工业用地定级等六类定级和商业用地、商务金融用地、公共服务用地、居住用地、工业用地等五类土地级别图与基准地价评估报告等。

40-60

100-300

综合定级、商业用地定级、商务金融用地定级、公共服务用地定级、居住用地定级、工业用地定级等六类定级和商业用地、商务金融用地、公共服务用地、居住用地、工业用地等五类土地级别图与基准地价评估报告等。

60-120

>300

综合定级、商业用地定级、商务金融用地定级、公共服务用地定级、居住用地定级、工业用地定级等六类定级和商业用地、商务金融用地、公共服务用地、居住用地、工业用地等五类土地级别图与基准地价评估报告等。

各类用地的基准地价结果,不仅具有地面土地使用权的基准地价,而且还包括地下空间使用权的基准地价。

完成城区各类用地的标定地价评估。

完成城区各类用地的网格基准地价。

完成城区一级商业用地的路线价。

120-200


若城镇面积及基准地价评估主要内容增加,基准地价平均执业成本会相应提高。


(二)宗地评估


1.宗地评估工作程序


《中国人民共和国资产评估法》规定,法定评估业务至少两名注册土地估价师承办。


《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014规定宗地评估工作程序:(1)明确估价目的等基本事项;(2)拟订估价工作方案;(3)收集所需背景资料;(4)实地查勘;(5)选定估价方法,测算宗地价格;(6)确定估价结果;(7)撰写估价报告并由两名土地估价评估师签署;(8)编辑整理评估报告书,估价资料归档。


2.宗地评估工作成果


《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014规定,宗地评估报告内容应包含土地估价报告及土地估价技术报告(评估工作底稿)两大部分内容。


  1. 土地估价报告应包含的内容:摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件;

  2. 土地估价技术报告(评估工作底稿)应包含的内容:总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价、附件。

     

     

     

    3.宗地评估平均执业成本

    江西省内执业土地评估机构遵循宗地评估的评估程序,评估报告达到成果要求,经调研得出的宗地评估平均执业成本如下:

            宗地评估平均执业成本          2


序 号

计费额度(万元)

成本比例(‰)

1

100万元及以下

4

2

100万元以上-500万元

3

3

500万元以上-1000万元

2

4

1000万元以上-5000万元

1.5

5

5000万元以上-1亿元

0.8

6

1亿元以上-5亿元

0.05

7

5亿元以上

0.02


经调研得出,土地评估报告最低平均执业成本为2000元。


(三)土地咨询的平均执业成本


  土地咨询的平均执业成本             3


序号

专业水平

成本

1

省专家委员会专家

1000-5000//工作日

2

总估价师和技术总监

500-800//工作日

3

执业土地、房地产估价师

300-500//工作日

4

其他评估人员

100-200//工作日


 


江西省土地评估服务收费成本测算课题小组

                                                                                                                                                                                                               201812



 附件:《江西土地评估机构平均执业成本调研》课题成果


 
 
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